Escriturar en Neuquén le cuesta al comprador entre el 3% y el 5% del valor, según si aplica la exención de vivienda única del impuesto de sellos: hasta $195 millones en 2026, también para un terreno (Ley Impositiva 3541 y Código Fiscal de Neuquén). Dos impuestos que encarecían la operación ya no existen: el ITI se derogó en 2024 y el impuesto cedular al vendedor se eliminó desde enero de 2026. Si compraste en pozo, la escritura llega recién al final de la obra.
La foto 2026: qué impuestos ya no existen
Entre 2024 y 2026 la cuenta se simplificó bastante, y mucho de lo que circula en internet está desactualizado:
- El ITI ya no existe. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (1,5%, lo pagaba el vendedor por inmuebles anteriores a 2018) fue derogado por la Ley 27.743, publicada en el Boletín Oficial el 8 de julio de 2024.
- El impuesto cedular del 15% al vendedor tampoco, con una letra chica. Desde el 1 de enero de 2026, la Ley 27.802 eximió a los vendedores no habitualistas, y el Decreto 406/2026 (junio de 2026) reglamentó la exención incluyendo la cesión de boleto sin posesión. La letra chica del pozo: el decreto no nombra la cesión de derechos en un fideicomiso. Si vendés tu posición en un pozo fiduciario antes de escriturar, todavía no está resuelto si pagás ese 15%: consultalo con un contador y mirá cómo funciona ceder un departamento en pozo.
- Lo que queda: el impuesto de sellos provincial, las tasas del Registro de la Propiedad y los honorarios del escribano. Eso es lo que hay que presupuestar.
El impuesto de sellos en Neuquén: 3%, con dos alivios
La Ley Impositiva 3541 (vigente desde el 1 de enero de 2026) fija el sellado de una escritura de compraventa en el 30 por mil: el 3% sobre el precio o la valuación fiscal especial (el avalúo fiscal multiplicado por dos), el que sea mayor. Por uso y costumbre se paga por mitades entre comprador y vendedor, aunque es negociable en cada operación.
Los dos alivios que tenés que conocer:
- Exención por vivienda única: si comprás tu vivienda única y familiar, o un terreno que va a ser tu única propiedad, y el mayor entre el precio y la valuación fiscal especial no supera los $195.000.000 (tope 2026), la operación está exenta de sellos. Si lo supera, el 3% se paga sólo sobre el excedente (Código Fiscal, art. 237 inc. b). La exención alcanza el boleto, las cesiones y también la adhesión a un fideicomiso en pozo (Resolución DPR 169/2025).
- El boleto computa a cuenta: el boleto de compraventa (o la adhesión en un pozo) paga un sellado del 1,4%, y ese pago se descuenta del 3% cuando llega la escritura. No es un impuesto extra: es un adelanto.
Un ejemplo: si comprás tu vivienda única por $250.000.000 y ese precio supera la valuación fiscal especial, los sellos se calculan sobre los $55.000.000 que pasan el tope. Son $1.650.000 en total, en lugar de $7.500.000.
Para usarla, cada comprador tiene que ser persona humana y no tener otro inmueble, en Neuquén ni afuera (cuentan los bienes del cónyuge que no compra). En la escritura, el escribano adjunta el certificado de vivienda única de Rentas y tu declaración jurada. Si vendés tu vivienda para comprar otra, la exención igual procede (Resolución DPR 169/2025).
Con crédito hipotecario, mirá quién presta: si un banco financia la compra de tu vivienda única, familiar y de ocupación permanente, el crédito y la hipoteca están exentos de sellos (Código Fiscal, art. 237 inc. al). Si no, la hipoteca paga 1,5% (15 por mil) sobre el monto del gravamen; la hipoteca por saldo de precio a favor del vendedor también está exenta si es vivienda única.
Todo esto rige en la provincia del Neuquén (capital, Plottier, Centenario). Cipolletti está en Río Negro, con otra ley impositiva: si comprás ahí, mirá la guía para escriturar en Cipolletti y Río Negro.
Escribano, Registro y certificados: la cuenta fina
- Honorarios del escribano: en Neuquén representan el 2% del precio, o el mínimo legal si el 2% da menos (Diario Río Negro, marzo de 2026); a eso se suma el IVA (La Nación, mayo de 2025). Es el rubro más negociable de toda la lista: pedí presupuesto a más de un escribano; al escribano lo elige el comprador. Ante la duda, consultá al Colegio de Escribanos de Neuquén, que advirtió por estafas de falsos escribanos.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble: tasa del 0,6% (6 por mil) sobre la valuación fiscal o el monto del contrato, el mayor, con mínimo de $23.800.
- Certificados e informes registrales (dominio, inhibiciones): $9.100 por inmueble o persona consultada (Ley 3541). Por uso y costumbre, los certificados que habilitan la escritura los paga el vendedor (La Nación, mayo de 2025); los informes que pidas antes de señar van por tu cuenta. Qué muestra cada uno y cómo pedirlo está en la guía del informe de dominio e inhibición.
- Gastos administrativos y gestoría: en torno al 0,2% de la operación (Diario Río Negro, marzo de 2026). El estudio de títulos suele venir dentro del presupuesto de la escribanía: pedilo desglosado por escrito.
¿Cuánto sale escriturar un terreno o una casa?
Los rubros son los mismos que en un departamento, así que la cuenta del comprador también queda entre el 3% y el 5% del valor. Lo que cambia en un terreno:
- También puede estar exento de sellos. El Código Fiscal (art. 237) exime la compra de un terreno que sea tu única propiedad, con el mismo tope de $195.000.000, y los contratos para construir la vivienda. Si un banco te presta para comprar el lote donde vas a construir tu vivienda única, ese crédito tampoco paga sellos, salvo que después el lote cambie de destino.
- Si vas a construir con Neuquén Habita, la línea pide el terreno escriturado a tu nombre (Gobierno del Neuquén, septiembre de 2026), y los escribanos adheridos al convenio del Colegio de Escribanos con la ADUS cobran por la hipoteca un honorario por debajo de los mínimos tabulados (LM Neuquén, agosto de 2026). El resto está en la guía de Neuquén Habita.
En una casa usada la cuenta es la misma; las deudas de impuestos y servicios del inmueble las cancela el vendedor antes de escriturar (La Nación, mayo de 2025).
La cuenta total: cuánto es al final
Sumando los rubros del comprador con los valores 2026:
| Rubro |
Con exención |
Sin exención |
| Sellos de la escritura (tu mitad) |
0% |
1,5% |
| Escribano |
~2% + IVA |
~2% + IVA |
| Registro de la Propiedad |
0,6% |
0,6% |
| Gastos administrativos |
~0,2% |
~0,2% |
| Certificados |
$9.100 c/u |
$9.100 c/u |
| Total aproximado |
3% a 3,5% |
4,5% a 5% |
Si pasás el tope, tu mitad de sellos se calcula sobre el excedente, menos lo sellado en el boleto. Con crédito hipotecario sumá la inscripción de la hipoteca en el Registro (0,6%, mínimo $23.800), los gastos bancarios de tasación y otorgamiento y, salvo que un banco financie tu vivienda única, el 1,5% de sellos sobre la hipoteca.
El vendedor, por su parte, afronta su mitad del sellado (si no hay exención), los certificados de dominio e inhibición que habilitan la operación y, si corresponde, la cancelación de deudas y gravámenes: cancelar una hipoteca paga $75.270 de sellos y $15.000 de tasa registral (Ley 3541). Todo esto es uso y costumbre: el reparto exacto se pacta en el boleto.
Si compraste en pozo: cuándo y qué vas a escriturar
En un desarrollo en pozo, la escritura no llega cuando pagás el anticipo sino cuando termina la obra: primero se aprueban los planos de propiedad horizontal, se inscribe el reglamento de propiedad horizontal (en Neuquén, el sellado de ese contrato es un monto fijo de $75.270 y su inscripción en el Registro, $8.800 por unidad funcional) y recién entonces se escritura cada unidad. Por eso conviene que el boleto fije una fecha o un plazo de escrituración que no quede a criterio del vendedor. Es habitual tomar posesión meses antes de escriturar: desde la posesión corren por tu cuenta las expensas, los servicios y sus derechos de conexión. Qué revisar ese día está en la guía de posesión y entrega.
Dos consecuencias prácticas: el 1,4% que sellaste en el boleto o la adhesión se computa a cuenta del 3% de tu escritura (y la exención de vivienda única también aplica, si calificás); y la escrituración hay que presupuestarla para el año de la entrega, no el de la seña. Los montos cambian con cada Ley Impositiva: el tope de la exención era de $150.000.000 en 2025 (Resolución DPR 169/2025) y es de $195.000.000 en 2026. Qué revisar antes de llegar a ese punto está en el checklist de compra en pozo y en la guía de fideicomiso al costo.
Un dato que suele confundir: el IVA del 10,5% de la construcción de vivienda nueva ya viene dentro del precio que te cotiza el desarrollador; no es un gasto de escrituración que pagues aparte.
Todos los valores de esta guía son de referencia, relevados de fuentes públicas a septiembre de 2026, y pueden variar; los honorarios cambian según el profesional. Verificá la cuenta de tu operación con tu escribano y con la Dirección Provincial de Rentas antes de firmar: esta guía es informativa y no constituye asesoramiento legal ni impositivo. Si todavía estás decidiendo, arrancá por ¿alquilar o comprar en Neuquén? y la guía de crédito hipotecario.
