Cuánto cuesta escriturar en Neuquén en 2026: la cuenta completa

La foto 2026: qué impuestos ya no existen

La cuenta de escriturar se simplificó bastante entre 2024 y 2026, y buena parte de lo que vas a leer en internet está desactualizado:

• El ITI ya no existe. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (1,5%, lo pagaba el vendedor por inmuebles anteriores a 2018) fue derogado por la Ley 27.743 en julio de 2024.
• El impuesto cedular del 15% al vendedor tampoco — con una letra chica. Desde el 1 de enero de 2026, la Ley 27.802 eximió a los vendedores no habitualistas, y el Decreto 406/2026 (junio de 2026) reglamentó la exención incluyendo la cesión de boleto sin posesión. La letra chica del pozo: la reglamentación no incluyó la cesión de derechos de fideicomiso — si vendés tu posición en un pozo fiduciario antes de escriturar, ese 15% sigue en discusión; consultalo con un contador.
• Lo que queda: el impuesto de sellos provincial, las tasas del Registro de la Propiedad y los honorarios del escribano. Eso es lo que hay que presupuestar.

El impuesto de sellos en Neuquén: 3%, con dos alivios

La Ley Impositiva 3541 (la ley impositiva neuquina de 2026) fija el sellado de una escritura de compraventa en el 30 por mil: el 3% sobre el precio o la valuación fiscal especial, el que sea mayor. Por uso y costumbre se paga por mitades entre comprador y vendedor, aunque es negociable en cada operación.

Los dos alivios que tenés que conocer:

• Exención por vivienda única: si comprás tu vivienda única y familiar y la operación no supera los $195.000.000 (tope 2026), la operación está exenta de sellos. La exención alcanza el boleto, las cesiones y también la adhesión a un fideicomiso en pozo (Resolución DPR 169/2025); el requisito central es que sea tu única propiedad, declarado en la escritura o por declaración jurada.
• El boleto computa a cuenta: el boleto de compraventa (o la adhesión en un pozo) paga un sellado del 1,4%, y ese pago se descuenta del 3% cuando llega la escritura. No es un impuesto extra: es un adelanto.

Si comprás con crédito hipotecario, la constitución de la hipoteca paga además un 1,5% de sellos sobre el monto del gravamen. En Neuquén no hay una exención confirmada para la hipoteca del crédito de vivienda única (el Código Fiscal solo exime las hipotecas por saldo de precio): sumala a la cuenta y confirmá tu caso con el escribano.

Escribano, Registro y certificados: la cuenta fina

• Honorarios del escribano: la referencia local ronda el 2% del precio (más IVA). Es el rubro más negociable de toda la lista: pedí presupuesto a más de un escribano — al escribano lo elige el comprador.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble: tasa del 0,6% (6 por mil) sobre la valuación fiscal o el monto del contrato, el mayor, con mínimo de $23.800.
• Certificados registrales (dominio, inhibiciones): $9.100 por inmueble o persona consultada.
• Gestoría y diligenciamientos: en torno al 0,2% según la prensa regional. El estudio de títulos suele venir dentro del presupuesto de la escribanía: pedilo desglosado por escrito.

La cuenta total: cuánto es al final

Sumando los rubros del comprador con los valores 2026:

• Vivienda única exenta de sellos: escribano (~2% + IVA) + inscripción (0,6%) + gestoría y certificados ≈ 3% a 3,5% del valor.
• Sin exención: lo anterior + tu mitad del sellado (1,5%) ≈ 4,5% a 5%.
• Con crédito hipotecario: agregá el 1,5% de sellos de la hipoteca (y los gastos bancarios de tasación y otorgamiento, que van aparte).

El vendedor, por su parte, afronta su mitad del sellado (si no hay exención), los certificados que debe presentar y, si corresponde, la cancelación de gravámenes. Todo esto es uso y costumbre: el reparto exacto se pacta en el boleto.

Si compraste en pozo: cuándo y qué vas a escriturar

En un desarrollo en pozo, la escritura no llega cuando pagás el anticipo sino cuando termina la obra: primero se aprueban los planos de propiedad horizontal, se inscribe el reglamento de propiedad horizontal (en Neuquén el sellado de ese contrato es una tasa fija de $75.270) y recién entonces se escritura cada unidad. Es habitual tomar posesión meses antes de escriturar: desde la posesión corren por tu cuenta las expensas, los servicios y sus derechos de conexión.

Dos consecuencias prácticas: el 1,4% que sellaste en el boleto o la adhesión se computa a cuenta del 3% de tu escritura (y la exención de vivienda única también aplica, si calificás); y la escrituración hay que presupuestarla para el año de la entrega, no el de la seña. Qué revisar antes de llegar a ese punto está en el checklist de compra en pozo y en la guía de fideicomiso al costo.

Un dato que suele confundir: el IVA del 10,5% de la construcción de vivienda nueva ya viene dentro del precio que te cotiza el desarrollador — no es un gasto de escrituración que pagues aparte.

Todos los valores de esta guía salen de la Ley Impositiva 3541 de Neuquén (vigente 2026) y de referencias públicas de mercado, y pueden cambiar. Los honorarios varían por profesional. Verificá la cuenta de tu operación con tu escribano antes de firmar: esta guía es informativa y no constituye asesoramiento legal ni impositivo. Si todavía estás decidiendo, arrancá por ¿alquilar o comprar en Neuquén? y la guía de crédito hipotecario.