Durante la obra, en la práctica, todavía no se puede comprar un departamento en pozo en Neuquén con crédito hipotecario. La hipoteca divisible existe desde el DNU 1017/2024, pero en agosto de 2026 La Nación informó que aún no se había puesto en práctica, y al 28 de septiembre de 2026 no encontramos ningún banco que financie la compra en pozo en Neuquén. El crédito aparece al escriturar: el BPN presta para comprar vivienda al 3,5% hasta $75 millones y al 8,5% hasta $150 millones, con sueldo y paquete en el banco (sitio oficial, septiembre de 2026).
¿Por qué los bancos casi no prestan para comprar en pozo?
El problema sigue siendo la garantía. Para que el banco la acepte, una vivienda tiene que tener título y poder escriturarse e hipotecarse a su favor: por eso los bancos, en general, recién participan cuando existe una escritura (La Nación, septiembre de 2026). Una unidad en construcción todavía no tiene subdivisión registrada, así que no hay sobre qué constituir la hipoteca.
Así, en Neuquén el pozo se compra al contado o con el plan del desarrollador: anticipo y cuotas durante la obra. Cómo se arma ese plan está en la guía de anticipo y cuotas en pozo. El crédito hipotecario tradicional entra, si entra, al final: cuando la unidad se escritura a tu nombre.
¿Qué son las hipotecas divisibles y de bien futuro?
Son las herramientas que creó el DNU 1017/2024, publicado en el Boletín Oficial el 13 de noviembre de 2024, para financiar proyectos antes de que existan las unidades. La Resolución Conjunta 2/2025 de los ministerios de Justicia y de Economía, publicada el 16 de julio de 2025, fijó cómo se constituyen, y el BCRA las sumó a las garantías hipotecarias de los bancos con la Comunicación A 8135, del 21 de noviembre de 2024. Son tres piezas:
- Hipoteca divisible: el propietario del terreno del proyecto lo hipoteca entero y, cuando el edificio se subdivide, la deuda se reparte: cada comprador asume el saldo de su unidad, no el del edificio (DNU 1017/2024, art. 2).
- Hipoteca sobre el derecho de superficie: quien tiene ese derecho puede hipotecar el derecho a construir en el terreno (art. 5). El "bien futuro" es la unidad que todavía no existe y que el boleto promete entregar, como la llama la Resolución Conjunta 2/2025.
- Boleto anotado: entidades autorizadas por la CNV pueden anotar los boletos de unidades futuras (art. 10). Eso le da al comprador una de las condiciones para tener prioridad frente a embargos, pero no es una hipoteca a favor de un banco.
O sea: no vas al banco con tu boleto y salís con un crédito: depende de que el desarrollador haya constituido esa hipoteca con un banco. Y eso, según La Nación (agosto de 2026), todavía no se había puesto en práctica. Si el desarrollo es un fideicomiso, la pregunta va para el fiduciario: cómo funciona esa figura está en la guía de fideicomiso al costo.
¿Qué bancos prestan para pozo y a qué tasa?
En Neuquén, al 28 de septiembre de 2026, ninguno que hayamos podido encontrar: ni el BPN ni el Banco Nación mencionan unidades en pozo o boletos en las condiciones que publican.
En otras ciudades aparecieron acuerdos puntuales entre un banco y una desarrolladora, para un proyecto y por fuera de la hipoteca divisible:
- ICBC y Criba (Almagro, Ciudad de Buenos Aires). Desde la firma del boleto, hasta el 80% del valor a 20 años en UVA, al 9,9% (6,9% si cobrás el sueldo en el banco). El banco toma el boleto en garantía y la desarrolladora funciona como una especie de garante. Es un piloto en un edificio con cerca del 90% de avance (La Nación, septiembre de 2026).
- Banco de Santa Fe y Disur (Rosario). Para 245 viviendas de Miradores del Sur: 75% a 20 años, al 4,2% más UVA para un cupo limitado y al 7,5% para el resto. Hasta la escritura es un crédito personal en UVA con la desarrolladora como aval; después pasa a hipotecario (La Nación, agosto de 2026).
Si un desarrollo de Neuquén te ofrece algo así, pedí por escrito el banco y qué se toma en garantía durante la obra.
Tasas hipotecarias en septiembre de 2026: BPN desde 3,5% y la mayoría de los privados en 7,5%
Estas líneas financian una vivienda que ya se puede escriturar: en un pozo sirven para el final. Después de la primera licitación de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), que adjudicó $200.000 millones entre 13 entidades, 13 bancos bajaron la tasa de sus créditos UVA y la mayoría quedó en 7,5%, el máximo fijado para los préstamos con esos fondos, que además deben ser para primera vivienda, a 15 años como mínimo y por hasta 150.000 UVA (La Nación, 24 de septiembre de 2026).
| Banco |
Tasa (TNA, capital en UVA) |
Financia hasta |
Plazo máximo |
Condición principal |
| BPN |
3,5% hasta $75 millones; 8,5% hasta $150 millones |
80% del valor de compra |
20 años |
Sueldo y paquete de productos en el BPN (autónomos: 4,5% y 9,5%) |
| Banco Nación |
6,7% (12% en los demás casos) |
75% del valor |
30 años |
Sueldo en el banco y vivienda de hasta 210.000 UVA |
| Banco Hipotecario |
7,5% (9,5% segunda vivienda) |
80% |
15 años |
Primera vivienda |
| Supervielle |
7,5% |
75% |
20 años |
Ingresos desde $3 millones |
| Banco Patagonia |
7,5% (10,5% mercado abierto) |
70% |
20 años |
Ingresos desde $1 millón; cuota de hasta el 25% |
Fuentes de la tabla: sitios oficiales del BPN y del Banco Nación; el resto, La Nación (24 de septiembre de 2026). También bajaron a 7,5% Galicia, Santander, Macro, Credicoop, Comafi y los cuatro bancos del Grupo Petersen, varios sólo para quien cobra el sueldo en la entidad, y el Banco Ciudad llevó una línea al 6,5%, sólo para inmuebles de la Ciudad de Buenos Aires. BBVA (7,5%) e ICBC (6,9%) ya estaban en esos niveles.
¿Sirve la línea hipotecaria del BPN para comprar en pozo?
Sirve para comprar, pero no durante la obra. El Banco Provincia del Neuquén (BPN) tiene destino de adquisición además de construcción: hasta el 80% del valor de compra, a 240 meses, en un único desembolso y para vivienda única y de ocupación permanente (sitio oficial, septiembre de 2026).
El límite está en los papeles: para adquisición pide la escritura o el título del inmueble o, a falta de ellos, un certificado de escribano de que es apto para escriturar e hipotecar en forma simultánea, y no menciona boletos ni unidades en pozo. Nuestra lectura, que no es política publicada del banco, es que sirve para pagar un saldo que vence al escriturar, no las cuotas de la obra. Si pensás usarlo así, confirmá que el plan deje ese saldo para la escritura y cuándo se estima escriturar: recibir la llave no es lo mismo, como explicamos en la guía sobre la posesión.
Además pide cuenta y paquete de productos en el BPN, acreditación de haberes si sos asalariado, cuota de hasta el 30% del ingreso (25% para autónomos), no tener otros inmuebles y que el inmueble esté en la provincia del Neuquén. Eso deja afuera a Cipolletti: una unidad de San Marino XI, que se paga con 30% de anticipo y cuotas en pesos ajustadas por CAC según la constructora, no entra en esta línea.
El BPN publica un ejemplo por cada $1.000.000 a 20 años: $5.800 de cuota inicial al 3,5% y $8.678 al 8,5%. En un crédito de $75 millones son unos $435.000 de cuota inicial y un ingreso de alrededor de $1,45 millones (cuenta propia con ese ejemplo). Los gastos de constituir la hipoteca están en cuánto cuesta escriturar en Neuquén.
¿Y el programa provincial Neuquén Habita?
Es una línea provincial no bancaria: se sostiene con fondos de la provincia y el BPN aporta la asistencia técnica (Neuquén Informa, 24 de septiembre de 2026). Financia hasta $150 millones y el 100% del proyecto para construir, a 240 meses, y hasta $75 millones para ampliar o refaccionar, con capital ajustado por UVI y tasa de UVI + 2% TNA si acreditás haberes en el BPN o UVI + 6% TNA si no (simulador oficial de ADUS/IPVU, septiembre de 2026).
Pide tener entre 18 y 65 años, cinco años de residencia en la provincia, inscripción en el RuProVi, escritura del inmueble a tu nombre, cuota de hasta el 30% del ingreso familiar neto y un proyecto de hasta 90 m². Al 24 de septiembre había más de 3.800 familias inscriptas para un cupo de hasta 4.000 préstamos. Como sólo financia construir, ampliar o refaccionar sobre un inmueble escriturado, no sirve para comprar una unidad en pozo: el detalle está en ¿Neuquén Habita sirve para comprar en pozo?, y lo que cuesta hoy el m² de obra, en cuánto cuesta construir en Neuquén.
¿Qué significa "apto crédito" en un aviso?
Cuando un aviso de un desarrollo en Neuquén dice "apto crédito", indica que la unidad está en condiciones de ser financiada por un banco: títulos en regla y posibilidad de escriturarla e hipotecarla. En pozo, como no encontramos crédito bancario para la etapa de obra en Neuquén, leelo como que la unidad podrá escriturarse al terminar para tomar un crédito tradicional. Tampoco garantiza la aprobación: el banco evalúa igual tus ingresos y tu scoring. Pedí por escrito si aplica desde el pozo o recién a la entrega, y con qué banco.
¿Todavía dudás entre comprar y seguir alquilando? La cuenta está en ¿alquilar o comprar en Neuquén?.
Todos los valores de esta guía son de referencia, relevados de fuentes públicas a septiembre de 2026, y pueden variar. Verificá tasas y requisitos con cada banco, con ADUS y con la desarrolladora antes de decidir. Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento financiero ni legal.
