Al recibir un departamento en pozo firmás el acta de posesión, no la escritura, que llega después. Recibir la unidad hace presumir que no tenía vicios aparentes, salvo reserva expresa (arts. 747 y 1053 del Código Civil y Comercial). Un vicio oculto se denuncia dentro de los 60 días de aparecer y la garantía caduca a los 3 años de la entrega (arts. 1054 y 1055); por daños a la solidez se responde si aparecen dentro de los 10 años de aceptada la obra (arts. 1273 y 1275). Los plazos valen igual para un departamento a estrenar con entrega inmediata.
¿Cuándo se toma posesión de un departamento en pozo? Antes de escriturar
Para ser dueño hacen falta un título, la escritura, y un modo, la entrega de la cosa (art. 1892 del Código). En pozo llegan separados: primero la posesión, con las llaves y el uso; después la escritura, cuando ya se inscribió el reglamento de propiedad horizontal, porque antes la unidad no existe como objeto autónomo de derecho real (art. 2038). El recorrido completo está en la guía para comprar en pozo.
En la ciudad de Neuquén, además, el certificado final de obra es requisito indispensable para aprobar los planos de propiedad horizontal, según la Municipalidad. Por esos trámites, entre posesión y escritura pueden pasar seis meses, un año o más, según Ámbito (mayo de 2025). El costo de ese paso está en la cuenta para Neuquén y, si compraste en Cipolletti, en la de Río Negro.
La posesión no te hace dueño, pero cuenta. Si compraste por boleto, tu compra tiene prioridad frente a embargos u otras cautelares si, entre otras condiciones, el boleto tiene fecha cierta, pagaste al menos el 25% del precio antes de la traba y la compra tiene publicidad registral o posesoria: tener la posesión cumple esa última condición (art. 1170). Vender antes de escriturar, en cambio, es ceder el boleto o la adhesión.
El acta de posesión: qué tiene que decir y qué no firmar
Según un especialista citado por Ámbito, el acta deja constancia de qué unidad se entrega, cuándo, qué pagos se hacen en ese acto y qué fallas hay que corregir. Tenés derecho a inspeccionar la unidad en ese momento (art. 747), y los defectos que viste, o que debiste ver con un examen adecuado, quedan fuera de la garantía salvo reserva expresa (art. 1053). En la práctica:
- No firmes "conforme, sin observaciones" si encontraste algo: anotá cada falla en el acta o en una nota firmada por las dos partes, con una fecha para repararla, y sacá fotos.
- Si la falla es grave, la recomendación que recoge Ámbito es postergar la entrega.
- Leé el contrato antes de ir: si admite materiales de calidad similar o diferencias mínimas de superficie, eso no necesariamente habilita un reclamo.
Checklist para revisar un departamento a estrenar antes de firmar el acta
Andá de día, con cinta métrica, el boleto, el plano y la memoria descriptiva: según un especialista citado por Ámbito, la unidad tiene que coincidir con los planos, la distribución, la superficie y las terminaciones pactadas.
- Medidas de cada ambiente y superficie total, contra plano y boleto. En el fallo de Neuquén que se cuenta más abajo, un departamento vendido con 52,70 m² se escrituró con 42,46 m².
- Aberturas: que abran, cierren y sellen, con el vidrio prometido: si la memoria dice doble vidrio hermético, como la que publica el comercializador de Quarz Brown 710, eso tiene que haber.
- Humedad y fisuras: manchas, pintura globada y grietas, sobre todo en baños, bajo terrazas y junto al balcón.
- Agua y desagües: todas las canillas, el agua caliente y que cada desagüe drene.
- Electricidad, gas y medidores: enchufes, luces, calefacción, tablero con térmicas y disyuntor, y si la unidad ya tiene medidor propio de luz y de gas.
- Muebles y terminaciones: alacenas, bajomesadas, placares, griferías, pisos, puertas y pintura.
- Cochera y baulera: que existan, con el número del boleto, y que se pueda entrar y maniobrar.
- Ascensor y seguridad: que el ascensor funcione; matafuegos, luces de emergencia y salidas.
- Espacios comunes, contra el folleto: lo que precisa la publicidad se tiene por incluido en el contrato con el consumidor y obliga a quien lo ofreció (art. 1103 del Código).
- Final de obra: preguntá por escrito si el edificio tiene el certificado municipal o en qué estado está el trámite.
Qué pagás desde el día de la posesión
- Saldo del precio. Algunos planes dejan una parte para la entrega: los esquemas de pago que publica la comercializadora de Complejo Alta Vista reservan un 30% contra posesión. Más detalle en la guía de cuotas.
- Expensas. Además del propietario, deben pagarlas los poseedores por cualquier título (art. 2050): corren desde que tenés las llaves, aunque no hayas escriturado. Según Ámbito, en la entrega suelen cobrarse también un fondo de reserva, un fondo de equipamiento y, a veces, la primera expensa.
- Servicios. Luz, gas, agua y sus derechos de conexión pasan a tu cargo, y a veces también la gestión del medidor.
- Administración. El administrador que designa el reglamento cesa en la primera asamblea si no lo ratifican; esa asamblea va dentro de los 90 días de cumplidos dos años del reglamento o de ocupada la mitad de las unidades, lo que ocurra primero (art. 2066). En la provincia del Neuquén tiene que estar matriculado en el registro de la Ley 3041 (Protección al Consumidor publica la lista).
Las garantías después de la entrega: qué plazos corren
| Qué aparece |
Plazo |
Norma |
| Falla visible al recibir |
Anotala en el acta: sin reserva, queda fuera de la garantía |
CCyC, arts. 747 y 1053 |
| Vicio oculto |
Aviso dentro de los 60 días de aparecer; la garantía caduca a los 3 años de recibido el inmueble |
CCyC, arts. 1054 y 1055 |
| Vicio redhibitorio (impropio para su destino) |
El reclamo prescribe al año |
CCyC, arts. 1051 y 2564 |
| Ruina o daño a la solidez |
El daño debe producirse dentro de los 10 años de aceptada la obra; el reclamo prescribe al año de la ruina |
CCyC, arts. 1273, 1275 y 2564 |
La responsabilidad por ruina alcanza también a quien vende una obra que construyó o hizo construir, si esa es su actividad habitual (art. 1274), y la cláusula que la limite se tiene por no escrita (art. 1276). El final de obra tampoco es un aval de calidad: la Municipalidad de Neuquén aclara que el certificado constata el avance de la obra, no la calidad de los materiales ni los vicios ocultos, que se rigen por el Código Civil. Avisá cada vicio por un medio que deje constancia, como una carta documento.
Si compraste para vivir a una empresa que construye o vende en forma profesional, puede haber relación de consumo (art. 1092 del Código; arts. 1 y 2 de la Ley 24.240). En ese caso, ante un incumplimiento y salvo caso fortuito o fuerza mayor, podés exigir el cumplimiento, aceptar un equivalente o rescindir con restitución de lo pagado (art. 10 bis), y en la provincia del Neuquén reclamar ante Protección al Consumidor. Dos límites: la garantía legal de esa ley (art. 11) es para cosas muebles, y si entraste a un fideicomiso al costo, que te alcance la ley de consumo es algo para revisar con un abogado.
Un caso de Neuquén: el edificio de Illia y Alderete
El 13 de mayo de 2026, el Poder Judicial de Neuquén difundió una sentencia del juez civil Martín Peliquero sobre un edificio de Illia y Alderete comprado en pozo. Según la nota oficial:
- Hubo 41 meses de demora hasta la escrituración y 75 hasta la demanda.
- El edificio se entregó sin luz, agua, gas ni ascensor, con grietas y fallas en el sistema contra incendios, y a la fecha de la nota seguía sin medidores eléctricos individuales.
- Las cocheras del primer piso son inaccesibles porque nunca se instaló el montacoches.
- Varias unidades tenían entre un 16% y un 20% menos de superficie que la del boleto.
- Se escrituró aunque el edificio no podía usarse de manera apropiada, y al demandar seguía sin final de obra municipal.
El juez ordenó terminar el edificio y obtener el final de obra, y reconoció indemnizaciones por privación de uso, diferencias de superficie y cláusulas penales por demora; rechazó el daño punitivo. Según Neuquén Al Instante (28 de mayo de 2026), los compradores tomaron posesión en 2016 y el juez la calificó de "posesión teórica", porque el estado del edificio impedía un uso normal de las unidades.
Si la entrega se atrasa: mora, cláusula penal y fecha por escrito
Si el contrato fija una fecha, la mora es automática: se produce por el solo paso de ese plazo (art. 886). La tolerancia de atraso y la cláusula penal por demora, si existen, están en tu contrato. Pedí la fecha de posesión vigente por escrito y guardá cada respuesta.
Si buscás un departamento de entrega inmediata o a estrenar, el listado se filtra por etapa de obra. En "Terminado" figuran cuatro obras ya concluidas: Torre Luminia, Edificio Ginkgo Biloba I, Mola Terrazas y Edificio Bliss. En "Entrega próxima" figuran Torre Bela, Quarz Brown 710, Torres Küref (Torre 2), Condominio Mirazur y Vita II: ninguna tiene una fecha de posesión vigente confirmada por su desarrolladora, y cada ficha dice de dónde sale la que muestra.
Los plazos de esta guía salen del texto vigente del Código Civil y Comercial y de la Ley 24.240 (InfoLEG, septiembre de 2026); los datos de obras son de referencia, relevados de fuentes públicas a esa fecha, y pueden variar. Verificá tu caso con un abogado o un escribano antes de firmar el acta. Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento legal.
