Un departamento en pozo se vende antes de escriturar con una cesión de derechos: del boleto de compraventa o de tu lugar en el fideicomiso. Si quedan cuotas por pagar, hace falta la conformidad de la desarrolladora o del fiduciario. Si sos persona humana y no vivís de comprar y vender inmuebles, la cesión de boleto no paga Ganancias desde el 1 de enero de 2026 (Decreto 406/2026, junio de 2026). En Neuquén esa cesión paga 1,4% de sellos, a cuenta de la escritura (Ley Impositiva 3541). La cesión de derechos de un fideicomiso sigue en zona gris.
Cesión de derechos en pozo: ¿cedés un boleto o tu lugar en un fideicomiso?
Hasta la escritura, quien compra en pozo no es dueño de la unidad: tiene un derecho personal sobre ella. Venderla es ceder ese derecho, y el Código Civil y Comercial define la cesión como el contrato en el que una parte "transfiere a la otra un derecho" (art. 1614). Lo que cambia es qué firmaste:
- Boleto de compraventa. Compraste una unidad determinada a la desarrolladora. Si todavía debés cuotas, cedés tu posición en un contrato con prestaciones pendientes: quien entra asume tus derechos y tus obligaciones (arts. 1636 y 1637).
- Adhesión a un fideicomiso. Entraste como fiduciante y beneficiario de un fideicomiso al costo (arts. 1666 y siguientes). Lo que cedés es tu derecho de beneficiario, que el art. 1671 permite transmitir "por actos entre vivos", salvo disposición en contrario del fiduciante.
De eso depende el impuesto que pagás; cómo leer tu contrato está en la guía de fideicomiso al costo.
¿Hace falta el permiso de la desarrolladora o del fiduciario?
Si todavía quedan cuotas por pagar, sí: la cesión de la posición contractual necesita que las otras partes la consientan "antes, simultáneamente o después" (art. 1636). Y aunque ya hayas pagado todo, el art. 1616 permite que el contrato que originó el derecho excluya la cesión: tu contrato puede prohibirla o ponerle condiciones.
Qué buscar en tu contrato:
- La cláusula de cesión. Si exige conformidad previa, quién la da y con qué requisitos. En el modelo de fideicomiso al costo del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, el fiduciario la presta si el cesionario acredita antecedentes y solvencia similares a los del cedente, y deja constancia de si este está al día; sin eso, la cesión es inoponible y el comprador original sigue obligado.
- Si seguís respondiendo. Aun con la cesión aprobada, la desarrolladora conserva acciones contra vos si lo pactaron para el caso de que el nuevo comprador no pague (art. 1637).
- El cargo por cesión. Pedí por escrito si hay uno y cuánto es: no encontramos cláusulas publicadas por los desarrollos del listado que fijen un monto. En el modelo citado, gastos, sellos y honorarios los pagan cedente y cesionario.
La cesión se hace por escrito, y por escritura pública si el contrato original se otorgó así (art. 1618). Frente a terceros vale desde que se notifica a la desarrolladora o al fiduciario por instrumento público o privado de fecha cierta (art. 1620).
Ganancias en 2026: la cesión de boleto quedó exenta
Hasta el 31 de diciembre de 2025, una persona humana que vendía un inmueble adquirido desde el 1 de enero de 2018, o cedía derechos sobre él, pagaba el impuesto cedular del 15% sobre la ganancia (Tributum, marzo de 2026). La Ley 27.802 eximió esas operaciones y el Decreto 406/2026, publicado el 1 de junio de 2026, lo reglamentó: la exención alcanza a personas humanas y sucesiones indivisas, residentes o no, por ventas y transferencias de derechos sobre inmuebles del país que se produzcan desde el 1 de enero de 2026.
El decreto nombra el caso del pozo: cubre "la cesión del boleto de compraventa u otro compromiso similar -sin que se tuviere la posesión-", además de la venta.
Dos límites:
- Habitualistas y sociedades. Quien compra y vende inmuebles como actividad nunca pagó el 15% cedular: tributa por el régimen general (escala del 5% al 35%), igual que antes. Las sociedades también siguen en el régimen general (Tributum, marzo de 2026).
- La fecha que cuenta. La exención alcanza a las cesiones que se produzcan desde el 1 de enero de 2026 (Decreto 406/2026): una cesión firmada en 2025 queda afuera.
Y el ITI ya no existe: el impuesto a la transferencia de inmuebles de la Ley 23.905 se derogó con la Ley 27.743, publicada en el Boletín Oficial el 8 de julio de 2024. El resto está en la guía de impuestos de un departamento en Neuquén.
La zona gris: ceder tus derechos en un fideicomiso
Si compraste adhiriendo a un fideicomiso, vendés tus derechos de fiduciante-beneficiario, y ni la Ley 27.802 ni el Decreto 406/2026 los nombran. El decreto agrega una fórmula general, "o de otro modo se transfieran derechos sobre inmuebles", sin aclarar si incluye los derechos fiduciarios.
Tributum lo señaló en marzo de 2026, antes del decreto, como el vacío más significativo de la norma: la venta de una unidad en pozo por fideicomiso "podría quedar fuera del beneficio y seguir tributando el 15% cedular". Al 28 de septiembre de 2026 no encontramos ninguna aclaración de ARCA. Es una pregunta abierta, no una conclusión nuestra, y la respuesta puede costarte el 15% de la ganancia: consultala con un contador antes de fijar el precio.
Sellos en Neuquén: 1,4% sobre la cesión, a cuenta de la escritura
Las alícuotas de sellos de la Ley Impositiva 3541 (2026):
| Acto |
Sellos 2026 |
| Boleto de compraventa de un inmueble |
1,4% |
| Cesión de ese boleto |
1,4% |
| Cesión de derechos vinculados con inmuebles |
1,4% |
| Escritura de compraventa |
3% |
Cómo se aplica:
- Base. En las cesiones de derechos sobre inmuebles se liquida sobre el valor de la cesión; si no está fijado, sobre el mayor entre cesiones anteriores, la valuación fiscal especial o el precio del boleto (Código Fiscal, art. 247).
- A cuenta. Lo que se paga en la cesión del boleto se computa a cuenta de la escritura; si hubo varias, cuenta lo abonado en la última (Ley 3541, art. 16). Al escriturar, la base es el valor de la última cesión, o el del boleto si es mayor, comparado con la valuación fiscal especial (Código Fiscal, art. 239).
- Vivienda única. Si quien compra es una persona humana, la destina a vivienda única y no tiene otro inmueble, la operación está exenta mientras el mayor entre su valor y la valuación fiscal especial no supere $195.000.000 (tope 2026); por encima, paga sobre el excedente (Código Fiscal, art. 237, y Ley 3541). La Resolución DPR 169/2025 aclara que la exención alcanza boletos, cesiones y adhesiones a fideicomiso.
- Quién paga. Todos los que firman son contribuyentes (Código Fiscal, art. 231): el reparto se pacta en la cesión.
Si lo que cedés es una adhesión a fideicomiso, confirmá con el escribano cómo la liquida la DPR. La cuenta de la escritura final está en cuánto cuesta escriturar en Neuquén, y para una unidad en Cipolletti, en cómo se sella una cesión en Río Negro.
Comprar una cesión: qué verificar antes de pagar
Con una cesión podés entrar a una obra ya avanzada, pero comprás un contrato en marcha. Antes de pagar:
- Estado de cuenta de la desarrolladora o del fiduciario, no del vendedor: cuotas pagas, ajustes aplicados y deuda. Cómo se ajustan las cuotas está en la guía de cuotas en pozo.
- Conformidad escrita de quien tenga que darla, con la constancia de que el cedente está al día.
- La cadena completa. Si la unidad pasó por varias manos, pedí cada cesión. El art. 1170 da prioridad frente a embargos y otras cautelares al comprador de buena fe por boleto que se enlaza con el titular registral "mediante un perfecto eslabonamiento", pagó al menos el 25% del precio antes de la traba, tiene boleto de fecha cierta y publicidad registral o posesoria. Con fecha cierta y el 25% pagado, ese boleto también es oponible al concurso o la quiebra del vendedor (art. 1171).
- El terreno. Que esté a nombre del fideicomiso o de la desarrolladora y sin gravámenes: se revisa con un informe de dominio e inhibición.
- La entrega. Si la unidad ya se entregó, revisá el acta y quién paga expensas desde entonces (qué implica recibir la posesión).
¿A cuánto se puede vender una cesión en pozo?
No hay un precio regulado: a la cesión por dinero se le aplican las reglas de la compraventa (art. 1614), y el precio lo fijan las partes (art. 1133). Además de ese precio, quien entra asume las cuotas que falten (art. 1637).
Como referencia, el Índice EnPozo (edición agosto 2026) ubica el m² en pozo de Neuquén capital entre USD 2.031 y USD 3.380 según el barrio; cómo se arma ese número está en el precio del m² en pozo. Quien compra suma el saldo de cuotas, los sellos y la escritura, y lo compara con lo que cobra la desarrolladora por una unidad similar.
Todos los valores de esta guía son de referencia, relevados de normas y fuentes públicas a septiembre de 2026, y pueden variar: las alícuotas de sellos cambian cada año y el tratamiento de la cesión fiduciaria puede aclararse. Verificá tu caso con un escribano y con un contador antes de firmar. Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento legal ni impositivo.
