Desde el 1 de enero de 2026, alquilar un departamento como vivienda no paga Ganancias, y venderlo tampoco si no te dedicás a comprar y vender inmuebles (Ley 27.802, reglamentada por el Decreto 406/2026); el ITI se eliminó en 2024. Lo que queda es provincial y patrimonial: los sellos de Neuquén (3% en la escritura y 1,4% en boletos y alquileres, con exenciones para vivienda, según la Ley Impositiva 3541), Ingresos Brutos si pasás de 2 unidades alquiladas o del tope mensual, el impuesto inmobiliario y Bienes Personales, solo si tu patrimonio supera $384,7 millones (período 2025, según ARCA).
El mapa completo, en una tabla
Los impuestos de un departamento se pagan en cuatro momentos: al comprar, mientras lo tenés, si lo alquilás y al vender. Así quedó cada uno en 2026:
| Momento |
Impuesto |
Qué se paga en 2026 |
| Comprar (escriturar) |
Sellos NQN + costos de escritura |
3-5% del valor en total; sellos 3% con exención de vivienda única hasta $195 millones |
| Tener |
Bienes Personales |
Solo si tus bienes gravados superan $384,7 millones (período 2025); alícuotas 0,50% a 1%, en baja |
| Tener |
Inmobiliario + tasas |
Inmobiliario anual sobre la valuación fiscal (mínimo $33.280) y tasas municipales |
| Alquilar como vivienda |
Ganancias / IVA / Ingresos Brutos |
Ganancias: exento desde 2026. IVA: exento. IIBB Neuquén: exento hasta 2 propiedades y $1.300.000 por mes |
| Alquilar temporario o comercial |
Ganancias / IVA / Ingresos Brutos |
Gravado: Ganancias 5-35% (o monotributo), IIBB 5% |
| Vender |
Ganancias / ITI |
Exento desde 2026 (el ITI se derogó en 2024); la cesión fiduciaria es la zona gris |
Al comprar: el costo impositivo está en la escritura
La compra en sí no paga impuestos nacionales: el costo está en la escrituración, que en Neuquén suma en total un 3-5% del valor entre sellos (3%; la vivienda única está exenta hasta $195 millones, también en la adhesión a fideicomiso, y por encima paga sólo sobre el excedente), honorarios del escribano, Registro y certificados. Si comprás en pozo, el boleto o la adhesión sella 1,4% a cuenta de la escritura futura. El desglose completo está en la guía de escrituración y, para Cipolletti, en la guía para escriturar en Cipolletti y Río Negro. En obra nueva, el IVA de la construcción (10,5% para vivienda) ya viene incluido en el precio que te cotizan.
Si pensás comprar con ahorros no declarados, hay un cambio en trámite: la ley de Inocencia Fiscal II, que el Senado sancionó en septiembre de 2026, daría esos fondos por incorporados a tu patrimonio el día de la compra, así que ARCA no podría reclamarte Bienes Personales de años anteriores si optaste por el régimen simplificado de Ganancias (La Nación, septiembre de 2026). Al 28 de septiembre de 2026 no fue promulgada ni publicada en el Boletín Oficial: todavía no rige.
Mientras lo tenés: Bienes Personales, con mínimos altos y en baja
Bienes Personales grava el patrimonio total al 31 de diciembre, no el departamento en sí. Para el período fiscal 2025 (el que se declara en 2026) el mínimo no imponible es de $384,7 millones, según ARCA: unos USD 252.400 al tipo de cambio de referencia del BCRA del 25 de septiembre de 2026 (Comunicación A 3500, $1.523,97). Superado el mínimo, se tributa solo sobre el excedente con alícuotas de 0,50% a 1%, y el esquema va en baja: 0,50% y 0,75% para el período 2026 y una única de 0,25% para el período 2027 (Ley 23.966, art. 25). La casa-habitación tiene su propia exención, hasta $1.346,5 millones.
El departamento no se declara a valor de mercado sino por su costo de compra, nunca por debajo de su valuación fiscal (Ley 23.966, art. 22): uno comprado en USD 100.000 con el dólar a $1.523,97 (el de referencia del BCRA del 25 de septiembre de 2026) entra por unos $152,4 millones. Si es tu único bien relevante, no pagás nada.
Dos situaciones típicas del pozo: si al 31 de diciembre todavía no tenés la posesión ni la escritura, no declarás un inmueble sino lo que llevás pagado (seña, anticipo y cuotas), como un crédito a tu favor. Y si compraste vía fideicomiso, el impuesto sobre sus bienes lo paga el fiduciario como responsable sustituto (0,50% anual), un costo que suele trasladarse a los compradores vía expensas; tus aportes no vuelven a computarse en tu declaración. Un departamento alquilado como vivienda con contrato registrado queda exento si su valor no supera el de la casa-habitación (Ley 23.966, art. 21, inciso l, que agregó la Ley 27.737).
El impuesto inmobiliario de Neuquén: qué es y dónde se paga
El impuesto que se paga cada año por tener una vivienda en la provincia es el Impuesto Inmobiliario. Lo cobra la Dirección Provincial de Rentas (DPR) sobre la valuación fiscal del inmueble, no sobre su precio de mercado (Código Fiscal de Neuquén, arts. 152 y 163). Para un inmueble urbano edificado, la Ley Impositiva 3541 fija en 2026 una escala progresiva de 8,4 a 19,4 por mil según el tramo de valuación y un mínimo anual de $33.280 (arts. 10 y 12). La DPR lo liquida y lo pagás en una o más cuotas por año, a tu elección (arts. 166 y 167). Las tasas municipales se pagan aparte, a cada municipio.
En el pozo, la pregunta es desde cuándo te toca. Mientras la obra está a nombre de la desarrolladora o del fideicomiso, el impuesto es de ellos; vos pasás a ser contribuyente al recibir la posesión, aunque no haya escritura (Código Fiscal, art. 157). Una construcción nueva tributa desde el 1 de enero del año siguiente al que se incorpora al terreno (art. 154), y para escriturar el escribano pide la certificación de que el impuesto está pago (art. 161). Qué más cambia el día de la entrega está en la guía sobre la posesión.
Si lo alquilás como vivienda: la gran novedad de 2026
Desde el 1 de enero de 2026, la renta por alquileres de casa-habitación está exenta del Impuesto a las Ganancias para personas humanas, sin límite de cantidad de unidades y sin importar cuándo se firmó el contrato: lo fijó la Ley 27.802 (marzo de 2026) y lo reglamentó el Decreto 406/2026 (1 de junio de 2026). La condición es que el departamento sea la vivienda única, familiar y permanente del inquilino. Además, el alquiler de vivienda está exento de IVA, y en Neuquén los Ingresos Brutos están exentos para personas humanas con hasta 2 propiedades alquiladas como vivienda familiar y hasta $1.300.000 mensuales (Ley Impositiva 3541 y Código Fiscal, art. 203); con más unidades o por encima del tope, se tributa al 5%. El contrato paga sellos del 1,4%, pero los de vivienda con un alquiler promedio de hasta $1.950.000 por mes están exentos, y por encima se paga solo sobre el excedente (Código Fiscal, art. 237).
El IARAF calculó, en un ejemplo, que para quien tributaba Ganancias al 35% la exención lleva la renta neta del alquiler de 3,19% a 5,22% anual (Infobae, 1 de junio de 2026). Cuánto rinde alquilar, barrio por barrio, está en la guía de rentabilidad.
Si lo alquilás temporario o corporativo: acá sí se tributa
El alquiler temporario o turístico, el corporativo amueblado por períodos cortos, los locales y las oficinas siguen gravados: en Ganancias como renta de primera categoría (escala del 5% al 35%, con deducciones por gastos —reales o presuntos del 5%—, amortización del 2% anual e impuestos pagados), o vía monotributo mientras no superes el tope de la categoría K ($126,6 millones anuales desde el 1 de agosto de 2026, según ARCA). Dato útil para locadores chicos: quien adhiere al monotributo solo como locador de hasta 2 inmuebles, con los contratos registrados en el RELI, no paga el impuesto integrado, y por esa actividad tampoco ingresa aportes jubilatorios ni de obra social. En IVA, el alquiler comercial de un responsable inscripto está gravado al 21%; el monotributista no factura IVA.
Al vender: la salida quedó limpia (casi siempre)
Para una persona que no se dedica a comprar y vender inmuebles, la venta de un departamento hoy no paga impuestos nacionales: el ITI (1,5%), que alcanzaba a lo comprado antes de 2018, se eliminó en julio de 2024, y el cedular del 15% sobre la ganancia, que alcanzaba a lo comprado desde 2018, quedó exento para las ventas desde el 1 de enero de 2026 (Ley 27.802). La exención cubre también la cesión del boleto de compraventa sin posesión, como aclara el Decreto 406/2026. Quien compra y vende como actividad habitual sigue tributando con la escala del 5% al 35%, y es una exención, no una derogación: otra ley podría revertirla (La Nación, marzo de 2026). Lo que queda al vender son los costos de la operación: sellos provinciales y gastos de escritura de la transferencia.
La zona gris: ceder tu posición en un fideicomiso
Queda un hueco para el inversor de pozo: si compraste adhiriendo a un fideicomiso y querés salir antes de escriturar, lo que cedés no es un boleto sino tu posición de fiduciante-beneficiario. El Decreto 406/2026 nombra la cesión del boleto y suma una fórmula general ("o de otro modo se transfieran derechos sobre inmuebles"), pero ni él ni la Ley 27.802 mencionan los derechos fiduciarios: si esa cesión quedara afuera, podría seguir pagando el 15% sobre la ganancia. Al 28 de septiembre de 2026 no encontramos ninguna aclaración de ARCA. Si tu plan es revender antes de la entrega, la figura legal del proyecto cambia tu impuesto: preguntala antes de señar. El proceso completo está en cómo ceder un departamento en pozo, paso a paso, y qué es cada figura, en la guía de fideicomiso al costo.
Todos los valores de esta guía son de referencia, relevados de normas y fuentes públicas a septiembre de 2026, y pueden variar: los montos se actualizan por inflación y las normas cambian. Verificá tu caso (residencia, patrimonio total, cantidad de unidades, tipo de alquiler) con un contador antes de decidir. Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento impositivo.
