Qué impuestos pagás por un departamento en Neuquén: comprar, tener, alquilar y vender (2026)

El mapa completo, en una tabla

Los impuestos de un departamento se pagan en cuatro momentos: al comprar, mientras lo tenés, si lo alquilás y al vender. Así quedó cada uno en 2026, después de la Ley 27.802 y su reglamentación:

Momento	Impuesto	Qué se paga en 2026
Comprar (escriturar)	Sellos NQN + costos de escritura	3-5% del valor en total; sellos 3% con exención de vivienda única hasta $195 millones
Tener	Bienes Personales	Solo si tus bienes gravados superan $384,7 millones (período 2025); alícuotas 0,50% a 1%, en baja
Tener	Inmobiliario + tasas	Impuesto provincial y tasas municipales, anuales
Alquilar como vivienda	Ganancias / IVA / Ingresos Brutos	Ganancias: exento desde 2026. IVA: exento. IIBB Neuquén: exento hasta 2 propiedades con tope mensual
Alquilar temporario o comercial	Ganancias / IVA / Ingresos Brutos	Gravado: Ganancias 5-35% (o monotributo), IIBB 5%
Vender	Ganancias / ITI	Exento desde 2026 (el ITI se derogó en 2024); la cesión fiduciaria es la zona gris

Al comprar: el costo impositivo está en la escritura

La compra en sí no paga impuestos nacionales: el costo está en la escrituración, que en Neuquén suma en total un 3-5% del valor entre sellos (3%, con exención de vivienda única hasta $195 millones que alcanza a la adhesión a fideicomiso), honorarios del escribano, Registro y certificados. Si comprás en pozo, el boleto o la adhesión sella 1,4% a cuenta de la escritura futura. El desglose completo, con la Ley Impositiva 3541 de Neuquén, está en la guía de escrituración. En obra nueva, el IVA de la construcción (10,5% para vivienda) ya viene incluido en el precio que te cotizan: no es un extra.

Mientras lo tenés: Bienes Personales, con mínimos altos y en baja

Bienes Personales grava el patrimonio total al 31 de diciembre, no el departamento en sí. Para el período fiscal 2025 (el que se declara en 2026) el mínimo no imponible es de $384,7 millones: al dólar de hoy, unos USD 255.000 en bienes totales. Un departamento de USD 100.000 son unos $150 millones — si es tu único bien relevante, no pagás nada. Superado el mínimo, se tributa solo sobre el excedente con alícuotas de 0,50% a 1%, y el esquema va en baja: dos alícuotas de 0,50% y 0,75% para el período 2026, y una única de 0,25% desde 2027. La casa-habitación tiene además su propia exención, hasta $1.346,5 millones.

Dos situaciones típicas del pozo: si al 31 de diciembre todavía no tenés la posesión ni la escritura, no declarás un inmueble sino lo que llevás pagado (seña, anticipo y cuotas), como un crédito a tu favor. Y si compraste vía fideicomiso, el impuesto sobre los bienes del fideicomiso lo paga el fiduciario como responsable sustituto (0,50% anual) — en la práctica ese costo suele trasladarse a los compradores vía expensas del fideicomiso; tus aportes no vuelven a computarse en tu propia declaración. Un departamento alquilado como vivienda con contrato registrado también queda exento de Bienes Personales (Ley 27.737). A esto se suman el impuesto inmobiliario provincial y las tasas municipales de cada año.

Si lo alquilás como vivienda: la gran novedad de 2026

Desde el 1 de enero de 2026, la renta por alquileres de casa-habitación está exenta del Impuesto a las Ganancias para personas humanas, sin límite de cantidad de unidades: lo fijó la Ley 27.802 (marzo 2026) y lo reglamentó el Decreto 406/2026 (junio 2026). Se suma a lo que ya regía: el alquiler de vivienda está exento de IVA, y en Neuquén los Ingresos Brutos tienen exención para personas humanas con hasta 2 propiedades alquiladas como vivienda familiar y un tope de $1.300.000 mensuales por la Ley Impositiva 3541 (por encima, la actividad tributa al 5%). El contrato de alquiler paga sellos provinciales del 1,4%, pero los contratos de vivienda de hasta $1.950.000 mensuales promedio están exentos.

El efecto en el bolsillo del inversor es directo: el IARAF calculó que para un propietario que tributaba Ganancias a la alícuota máxima del 35%, la exención llevó la renta neta de 3,19% a 5,22% anual. La cuenta completa de cuánto rinde alquilar, barrio por barrio, está en la guía de rentabilidad.

Si lo alquilás temporario o corporativo: acá sí se tributa

La exención es solo para vivienda permanente del inquilino. El alquiler temporario o turístico, el corporativo amueblado por períodos cortos, los locales y las oficinas siguen gravados: en Ganancias como renta de primera categoría (escala del 5% al 35%, con deducciones por gastos —reales o presuntos del 5%—, amortización del 2% anual e impuestos pagados), o vía monotributo mientras no superes el tope de la categoría K ($108,4 millones anuales desde febrero 2026). Dato útil para locadores chicos: con hasta 2 inmuebles alquilados y contrato registrado, el monotributista locador tiene el impuesto integrado en $0. En IVA, el alquiler comercial de un responsable inscripto está gravado al 21%; el monotributista no factura IVA.

Al vender: la salida quedó limpia (casi siempre)

Para una persona que no se dedica a comprar y vender inmuebles, la venta de un departamento hoy no paga impuestos nacionales: el ITI (1,5%) se derogó en julio de 2024, y el impuesto cedular del 15% que gravaba las compras posteriores a 2018 quedó sin efecto para las ventas hechas desde el 1 de enero de 2026 (Ley 27.802). La exención cubre también la cesión del boleto de compraventa sin posesión, algo que el Decreto 406/2026 dice con todas las letras. Ojo con la ventana previa: las ventas entre julio de 2024 y diciembre de 2025 sí pagaban el 15%. Lo que queda al vender son los costos de la operación: sellos provinciales y gastos de escritura de la transferencia.

La zona gris: ceder tu posición en un fideicomiso

Queda un hueco que toca de lleno al inversor de pozo: si compraste adhiriendo a un fideicomiso y querés salir antes de escriturar, lo que cedés no es un boleto sino tu posición de fiduciante-beneficiario — y ni la Ley 27.802 ni su reglamentación mencionan los derechos fiduciarios. El criterio impositivo prevaleciente a julio de 2026 es que esa cesión sigue gravada al 15% sobre la diferencia entre lo aportado y lo cobrado, y ARCA todavía no publicó ninguna aclaración. Traducción práctica: si tu plan de salida es revender antes de la entrega, la figura legal del proyecto cambia tu impuesto — preguntala antes de señar. Qué es cada figura y cómo leerla está en la guía de fideicomiso al costo.

Todo lo de esta guía es información general relevada de normas y fuentes públicas a julio de 2026: los montos se actualizan por inflación cada año y las normas pueden cambiar. No es asesoramiento impositivo — para tu caso concreto (residencia, patrimonio total, cantidad de unidades, tipo de alquiler), confirmá con un contador.