Comprado en pozo al m² promedio de su barrio, un departamento de 1 dormitorio de 45 m² en Neuquén capital rinde entre 5,5% y 8,7% bruto anual en dólares, según nuestra cuenta con los alquileres de 2026, el Índice EnPozo (edición agosto 2026) y el tipo de cambio de referencia del BCRA (Comunicación A 3500) del 25 de septiembre de 2026. La ciudad de Buenos Aires promedia 5,7% (Zonaprop, agosto de 2026), casi en el piso de ese rango. En un pozo, además, la renta empieza recién con la entrega. Es una estimación propia con cada dato citado, no asesoramiento financiero.
La cuenta, primero
Renta bruta anual = alquiler mensual por 12, pasado a dólares, dividido por el precio de la unidad. Con el tipo de cambio de referencia del BCRA del 25 de septiembre de 2026 (Comunicación A 3500, $1.523,97), un departamento que se alquila a $1.000.000 por mes genera unos USD 7.870 al año; si la unidad vale USD 100.000, rinde 7,9% bruto anual.
Dos aclaraciones antes de la tabla. Bruta significa antes de expensas en meses vacíos, mantenimiento, vacancia e impuestos (más abajo está el paso a neta). Y si comprás en pozo, la renta llega recién con la entrega: el porcentaje se calcula con el alquiler de hoy, pero hay meses —o años— sin cobrar, y el número real depende de cómo lleguen alquileres y dólar a esa fecha.
Cuánto rinde hoy Neuquén, contra el resto del país
Para Neuquén no encontramos un índice público de rentabilidad: el de Zonaprop mide la ciudad de Buenos Aires. Los insumos sí están. Un 2 ambientes (1 dormitorio) se ofrece en promedio a $1.037.500 por mes en Neuquén capital, la segunda ciudad más cara del ranking de Reporte Inmobiliario después de Bariloche ($1.328.335); en la ciudad de Buenos Aires, Zonaprop marca $886.527 (La Nación, 19 de septiembre de 2026). Son precios de oferta, no de contratos. Y en operaciones cerradas —no avisos—, el m² de un 2 ambientes del centro, de 39 m² promedio, se pagó USD 2.237 en 2026 (dato de un broker de RE/MAX en el diario Río Negro, agosto de 2026). Esa unidad, de unos USD 87.200, rinde cerca de 9,4% bruto anual en dólares con el alquiler promedio.
La comparación que importa: en la ciudad de Buenos Aires la renta bruta promedio fue de 5,7% a agosto de 2026, con 17,6 años de alquiler para recuperar la inversión (Zonaprop, según La Nación, septiembre de 2026). En Neuquén, con las cuentas de esta guía, el recupero va de unos 11 años en ese 2 ambientes comprado a valor de cierre a entre 12 y 18 años en un pozo al m² promedio del barrio. Si la duda es previa, la cuenta de alquilar o comprar está en otra guía.
El índice EnPozo de renta: la cuenta por barrio (septiembre 2026)
Cruzamos los alquileres relevados de cada barrio con el m² promedio que publica EnPozo para esa tipología en ese barrio (Índice EnPozo, edición agosto 2026). El resultado es la renta bruta estimada sobre el precio en pozo, con alquileres de 2026 y dólar a $1.523,97:
| Barrio y unidad |
Alquiler relevado (mes) |
Precio de la unidad |
Renta bruta estimada |
| Centro — monoambiente de 32 m² |
$800.000 a $1.000.000 |
≈ USD 102.500 (USD 3.202/m²) |
≈ 6,1% a 7,7% |
| Centro — 1 dormitorio de 45 m² |
$1.000.000 a $1.200.000 y más |
≈ USD 127.400 (USD 2.831/m²) |
≈ 6,2% a 7,4% o más |
| Área Centro Este — 1 dormitorio de 45 m² |
$1.000.000 a $1.200.000 |
≈ USD 132.200 (USD 2.937/m²) |
≈ 6% a 7,1% |
| Santa Genoveva — 1 dormitorio de 45 m² |
$950.000 a $1.500.000 |
≈ USD 136.400 (USD 3.031/m²) |
≈ 5,5% a 8,7% |
| Villa María — 1 dormitorio de 44 m² |
$1.037.500 (promedio de la ciudad) |
USD 88.260 (precio oficial de contado) |
≈ 9,3% |
| Referencia: 2 ambientes del centro, 39 m² |
$1.037.500 (promedio de la ciudad) |
≈ USD 87.200 (USD 2.237/m², operaciones cerradas) |
≈ 9,4% |
Cómo leer la tabla, sin trampas: el precio de cada barrio es el m² promedio del relevamiento para esa tipología por una superficie de referencia (32 m² para un monoambiente y 45 m² para un 1 dormitorio, dentro de lo que publican las fichas), no el de una unidad concreta: una unidad más grande cuesta más y, con el mismo alquiler, rinde menos. El único desarrollo del listado con precio oficial publicado es Complejo Villa María, de Grupo Dahir; sin alquileres relevados del barrio, va con el promedio de la ciudad, y su análisis de zona aclara que Villa María suele correr por debajo del microcentro y de Santa Genoveva: su renta real probablemente quede por debajo de ese 9,3%. Los alquileres salen del análisis de zona del Centro (y de LM Neuquén, mayo de 2026), del Área Centro Este (mediados de 2026) y de Santa Genoveva (avisos de Argenprop de junio de 2026, nuevos y usados). El Área Centro Oeste queda afuera porque el relevamiento no publica su m²; según su análisis de zona, ahí el 1 dormitorio se alquila entre $800.000 y $1.100.000 (mediados de 2026) y la brecha con el centro se viene cerrando.
Una advertencia más: los análisis de zona del Centro, el Área Centro Este y Santa Genoveva coinciden en que está entrando mucho stock nuevo, o sea más competencia por el mismo inquilino cuando llegue tu entrega. El m² por barrio está en la página de precios, y el de cada tipología, en páginas como 1 dormitorio en el Centro.
De renta bruta a renta neta
A la bruta restale: las expensas de los meses sin inquilino (en edificios van de $100.000 a $230.000 por mes según los análisis de zona de Santa Genoveva y el Área Centro Este), el impuesto inmobiliario y las tasas, el mantenimiento entre contratos y la vacancia (hoy mínima según esos análisis, pero nunca cero).
Lo impositivo cambió en 2026. La Ley 27.802 eximió de Ganancias la renta del alquiler de casa-habitación desde 2026, y el Decreto 406/2026 (Boletín Oficial, 1 de junio de 2026) precisó el alcance: para las personas humanas vale en todas las unidades que alquilen, siempre que cada una sea la vivienda única, familiar y de ocupación permanente del inquilino; incluye lo que se cobra por muebles y servicios, y rige para lo devengado desde el 1 de enero de 2026 aunque el contrato sea anterior. El alquiler de vivienda no paga IVA, y en Neuquén los Ingresos Brutos están exentos para personas humanas con hasta 2 propiedades alquiladas como vivienda familiar si los ingresos no superan $1.300.000 por mes (Código Fiscal 2026 y Ley Impositiva 3541): con los alquileres de la tabla, dos unidades ya lo superan, y una sola en la parte alta de Santa Genoveva también.
El IARAF calculó que, para quien tributaba Ganancias al 35%, la exención lleva la renta neta de 3,19% a 5,22% anual; en su ejemplo, una bruta de 6,46% baja a 5,8% por la comisión inmobiliaria y queda en 5,22% neta de tributos (Infobae, 1 de junio de 2026). El detalle impuesto por impuesto está en la guía de impuestos del departamento. Regla gruesa, estimación propia sobre ese ejemplo sumando expensas y vacancia: neta ≈ bruta menos 1,5 a 2,5 puntos.
El alquiler corporativo, con su letra chica
La demanda de Vaca Muerta sostiene un segmento de unidades amuebladas para personal del sector energético, que los análisis de zona ubican en Santa Genoveva y el eje céntrico. Alrededor de la demanda petrolera se promocionan las rentas más altas, y conviene leerlas con cuidado: en un foro de inversiones de Vaca Muerta de agosto de 2026, desarrolladores con proyectos en Añelo y Neuquén anunciaron de 9% a 19,2% anual en dólares (la más alta, de un polo gastronómico con cocheras, no de viviendas), y la nota aclara que son estimaciones de las propias empresas, no un promedio del mercado (iProfesional, 23 de agosto de 2026). La misma nota recoge lo que la presidenta del Colegio de Martilleros de Neuquén le dijo a Vaca Muerta News: en el alojamiento corporativo de Añelo hay complejos con más del 60% de desocupación. También advirtió sobre los desarrollos que se venden con expectativas de más de 15% anual en dólares.
La letra chica impositiva: la exención de Ganancias exige que la unidad sea la vivienda permanente del inquilino, así que un temporario o un alquiler a una empresa para alojar personal que rota, en principio, sigue gravado (como renta de primera categoría o por monotributo): confirmalo con un contador. Además, el corporativo exige gestión activa —rotación, amoblamiento, administración—: es un negocio distinto del alquiler tradicional, no un plus gratis.
Si estás mirando un pozo
La renta es la mitad de la cuenta del inversor; la otra mitad es el precio de entrada. El m² en pozo de un 1 dormitorio del Centro (USD 2.831) está por encima del que se pagó por un 2 ambientes del centro en operaciones cerradas (USD 2.237) —uno es el valor relevado de los desarrollos y el otro, precio de cierre—, y según el mismo broker el usado puede ubicarse entre 20% y 30% por debajo de los emprendimientos nuevos (Río Negro, agosto de 2026). Por eso, a alquileres de hoy, un pozo al m² promedio rinde menos que esa referencia. A cambio, el pozo da una unidad nueva al final de la obra y el pago en cuotas mientras se construye, con riesgo de obra (plazos, ajuste de cuotas, figura legal) y meses sin cobrar.
Para elegir proyecto: compará dos desarrollos lado a lado, revisá el m² por barrio y mirá qué zona conviene para invertir. Antes de firmar, mirá cómo se pagan el anticipo y las cuotas y qué revisar al recibir la unidad, que es cuando empieza la renta.
Todos los valores de esta guía son estimaciones propias sobre datos relevados de fuentes públicas a septiembre de 2026, con la metodología a la vista, y pueden variar. Verificá cada número con la desarrolladora, una inmobiliaria matriculada y tu contador antes de decidir. Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento financiero ni impositivo.
