Cuánto rinde el alquiler en Neuquén: la renta por barrio, con números (2026)

La cuenta, primero

Renta bruta anual = alquiler mensual por 12, pasado a dólares, dividido por el precio de la unidad. Con los valores de julio de 2026 (dólar en torno a $1.500, con el oficial y el blue convergidos y el MEP cerca de $1.525): un departamento que se alquila a $1.000.000 por mes genera unos USD 8.000 al año; si la unidad vale USD 100.000, rinde 8% bruto anual.

Dos aclaraciones honestas antes de la tabla. Bruta significa antes de expensas en meses vacíos, mantenimiento, vacancia e impuestos (más abajo está el paso a neta). Y si comprás en pozo, la renta llega recién con la entrega: el porcentaje se calcula sobre un precio de entrada menor, pero hay meses —o años— sin cobrar.

Cuánto rinde hoy Neuquén, contra el resto del país

Para Neuquén no existe un índice oficial de rentabilidad publicado: Zonaprop y Reporte Inmobiliario solo lo calculan para Buenos Aires. La referencia hay que construirla, y los insumos están: el 1 dormitorio promedia $960.000 por mes (Reporte Inmobiliario, junio 2026, el segundo más caro del país después de Bariloche) y una unidad céntrica de calidad ronda los USD 90.000-100.000. Esa cuenta da una renta bruta de 7,5% a 8,5% anual en dólares. Los relevamientos de mercado citan más del 7% para la ciudad y hasta 12% en el segmento corporativo amueblado.

La comparación que importa: en CABA la renta bruta promedio es de 5,89% (Zonaprop, junio 2026), con un recupero del capital de unos 17 años. En Neuquén, con estos números, el recupero baja a 12-13 años, en línea con la relación precio-alquiler local de 9 a 14 años según la unidad.

El índice EnPozo de renta: la cuenta por barrio (julio 2026)

Cruzamos los alquileres relevados de cada barrio (los mismos que publicamos en cada análisis de zona, con fuente y fecha) con los precios de entrada de los desarrollos en pozo del listado. El resultado es la renta bruta estimada sobre el precio de entrada en pozo, a valores de alquiler de hoy y dólar a $1.500:

Zona y tipología	Alquiler relevado (mes)	Entrada en pozo	Renta bruta estimada
Centro / Microcentro — monoambiente	$800.000 a $1.000.000	desde USD 54.327	≈ 12% a 15%
Santa Genoveva — 1 dormitorio	$950.000 a $1.500.000	desde USD 103.000	≈ 7,5% a 11,5%
Área Centro Oeste — 1 dormitorio	$800.000 a $1.100.000	desde USD 113.511	≈ 5,5% a 8%
Referencia ciudad — 1 dormitorio terminado	$960.000 (promedio)	≈ USD 90.000-100.000 (usado)	≈ 7,5% a 8,5%

Cómo leer la tabla, sin trampas: el precio de entrada es el menor publicado de cada zona en el listado (la unidad más chica y más barata, no el promedio); el alquiler es el rango relevado para esa tipología en el análisis de zona, con su fuente; y en un pozo ese alquiler lo empezás a cobrar recién con la entrega, así que el número real depende de cómo lleguen alquileres y dólar a esa fecha. Donde el porcentaje da más alto —los monoambientes céntricos— es también donde la oferta de unidades chicas nuevas viene creciendo más rápido: más competencia futura por el mismo inquilino. Los rangos de alquiler por barrio están en cada análisis de zona, y los precios por barrio y tipología en la página de precios.

De renta bruta a renta neta

A la bruta restale: las expensas de los meses sin inquilino (en edificios con amenities van de $100.000 a $230.000 por mes según la zona), el impuesto inmobiliario y las tasas, el mantenimiento entre contratos y la vacancia (hoy mínima en Neuquén, pero nunca cero). La buena noticia de 2026 es impositiva: para el alquiler de vivienda permanente la carga nacional quedó prácticamente en cero —la renta está exenta de Ganancias desde enero, el alquiler de vivienda no paga IVA y en Neuquén hay exención de Ingresos Brutos hasta 2 propiedades con tope mensual—. El IARAF calculó que, para un propietario que tributaba a la alícuota máxima del 35%, la exención llevó la renta neta de 3,19% a 5,22% anual. El detalle impuesto por impuesto está en la guía de impuestos del departamento. Regla gruesa para estimar rápido: neta ≈ bruta menos 1,5 a 2,5 puntos.

El plus del alquiler corporativo, con su letra chica

La demanda de Vaca Muerta creó un segmento que paga distinto: unidades amuebladas para profesionales del sector energético que rinden entre 30% y 50% más que un alquiler convencional, con rentas brutas de hasta 12% anual en dólares. La letra chica: el alquiler temporario o corporativo no entra en la exención de Ganancias (tributa como renta de primera categoría o por monotributo), exige gestión activa —rotación, amoblamiento, administración— y suele concentrarse en zonas puntuales (Santa Genoveva y el eje céntrico). Es un negocio distinto del alquiler tradicional, no un plus gratis.

Si estás mirando un pozo

La renta es la mitad de la cuenta del inversor; la otra mitad es el precio de entrada. El pozo suele entrar un 15-25% por debajo del terminado, y esa diferencia es la que infla el porcentaje de renta sobre costo — a cambio de meses sin cobrar y del riesgo de obra (plazos, ajuste por CAC, figura legal). Para elegir proyecto: compará dos desarrollos lado a lado, revisá el índice del m² por barrio y mirá el análisis de zona de cada ficha antes de decidir.

Todos los valores de esta guía son estimaciones propias construidas sobre datos relevados de fuentes públicas a julio de 2026, con la metodología a la vista, y pueden variar. No descuentan impuestos, expensas ni vacancia, y no constituyen asesoramiento financiero: verificá cada número antes de decidir.